activ în domeniu din 1999
Analiză BAYZA Imobiliare | Octombrie 2026
Cum merge piața imobiliară în Baia Mare?
Este o întrebare pe care o aud tot mai des. Unii se întreabă dacă mai există cumpărători, alții dacă prețurile vor scădea sau dacă este momentul potrivit să își vândă proprietatea.
Din ceea ce văd în activitatea BAYZA Imobiliare, răspunsul meu este simplu:
piața merge. Se vinde. Dar nu orice proprietate și nu la orice preț.
Avem cumpărători, avem vizionări și încheiem tranzacții. Garsonierele și apartamentele cu două camere sunt în fruntea cererii, însă există interes și pentru case sau terenuri, atunci când prețurile sunt corect stabilite.
Cumpărătorii sunt atenți la ceea ce primesc pentru banii lor. Preferă proprietățile amenajate, caută să evite investițiile mari după achiziție și, bineînțeles, negociază.
Nu vorbesc în numele întregii piețe imobiliare din Baia Mare. Vorbesc despre ceea ce observăm direct, în activitatea și tranzacțiile intermediate de BAYZA.
Ce proprietăți caută cumpărătorii în Baia Mare?
Garsonierele și apartamentele cu două camere sunt, în această perioadă, printre cele mai solicitate proprietăți din activitatea noastră.
Sunt locuințe căutate de persoane care cumpără pentru prima dată, de cupluri, dar și de cei interesați de o investiție pentru închiriere.
Bugetul rămâne un criteriu important. Cumpărătorii analizează suprafața utilă, compartimentarea, etajul, starea blocului și, mai ales, investițiile care ar putea fi necesare după achiziție.
Dar nu se caută doar locuințe mici.
Există interes și pentru apartamente cu trei camere, case și terenuri, atât în Baia Mare, cât și în localitățile apropiate.
Din experiența noastră, chiar și o proprietate veche, care necesită lucrări, poate atrage cumpărători dacă prețul reflectă starea construcției, amplasamentul și valoarea terenului.
O proprietate nu trebuie să fie perfectă pentru a se vinde. Trebuie să aibă un preț justificat de ceea ce oferă.
Cât se negociază la o proprietate în Baia Mare?
Din experiența tranzacțiilor intermediate recent de BAYZA Imobiliare, negocierile se situează frecvent între 3% și 5% din prețul solicitat.
Desigur, nu este o regulă. Sunt proprietăți pentru care se negociază mai puțin, dar și situații în care diferența este mai mare.
Cumpărătorii își doresc să obțină un preț cât mai bun, lucru absolut firesc.
Problema apare atunci când proprietarul pornește de la un preț mult peste valoarea pieței, considerând că astfel își lasă suficient loc pentru negociere.
În practică, lucrurile nu funcționează întotdeauna așa.
Cumpărătorii compară ofertele. Dacă diferența față de proprietățile asemănătoare este prea mare, mulți nici nu mai solicită o vizionare.
Am explicat mai detaliat acest mecanism în articolul: Cum stabilești prețul corect pentru o proprietate în Baia Mare.
Un preț realist nu înseamnă că vinzi ieftin. Înseamnă că intri pe piață cu o ofertă pe care cumpărătorii o pot lua în serios.
Cum influențează impozitul negocierea prețului?
Există un aspect pe care unii cumpărători îl iau în calcul atunci când discută prețul unei proprietăți: impozitul datorat de vânzător la transferul dreptului de proprietate.
În 2026, conform articolului 111 din Codul fiscal, pentru transferul imobilelor din patrimoniul personal se aplică, în condițiile legii, următoarele cote:
- 3% din valoarea tranzacției pentru proprietățile deținute până la 3 ani inclusiv.
- 1% din valoarea tranzacției pentru proprietățile deținute mai mult de 3 ani.
Impozitul este, în cazul obișnuit al vânzării, obligația vânzătorului, însă poate influența disponibilitatea acestuia de a negocia.
De exemplu, la o proprietate vândută cu 100.000 de euro, diferența dintre cele două cote reprezintă echivalentul a 2.000 de euro, înaintea celorlalte cheltuieli.
Pentru un proprietar care a achiziționat recent și dorește să revândă, această diferență poate conta.
De aceea, este important să discutăm nu doar despre prețul de promovare, ci și despre suma cu care vânzătorul rămâne efectiv după tranzacție.
Calculul concret al impozitului, baza fiscală aplicabilă și eventualele excepții se verifică la notar.
În cât timp se vinde o proprietate? Uneori chiar în 24–48 de ore
Din experiența BAYZA, proprietățile corect evaluate își pot găsi cumpărători în câteva săptămâni.
Am avut însă și situații în care am găsit cumpărătorul în doar 24–48 de ore de la listare.
Nu este o exagerare. Sunt situații pe care le-am întâlnit în activitatea noastră.
Dar vreau să subliniez un lucru important: vânzarea în 24–48 de ore nu reprezintă o regulă și nu este un termen pe care îl putem promite unui proprietar.
Fiecare imobil are particularitățile sale. Contează amplasamentul, etajul, prețul, starea proprietății, documentele și cererea existentă în acel moment.
Uneori, o proprietate răspunde exact nevoilor unui cumpărător care urmărește deja piața și este pregătit să ia o decizie.
Alteori, chiar și o locuință bine poziționată are nevoie de mai mult timp pentru a întâlni cumpărătorul potrivit.
Mai trebuie făcută o diferență: identificarea cumpărătorului sau semnarea antecontractului nu înseamnă neapărat finalizarea vânzării la notar.
În cazul achizițiilor prin credit bancar, procedurile de finanțare pot prelungi această etapă.
Ceea ce pot spune din experiență este că un preț corect de la început, poate scurta considerabil timpul petrecut de proprietate pe piață, fără ca acest rezultat să fie garantat.
Apartament renovat sau apartament care necesită îmbunătățiri?
Din discuțiile cu cumpărătorii, necesitatea renovării este unul dintre principalele motive de ezitare.
Mulți preferă locuințele în care se pot muta fără să înceapă imediat lucrări.
Și îi înțeleg. O renovare presupune bani, timp, organizare și, uneori, cheltuieli greu de anticipat.
Dar există și cealaltă parte a problemei.
Un apartament care arată foarte bine nu este neapărat un apartament renovat foarte bine.
Adică materialele folosite pot să nu fie de cea mai bună calitate.
La vizionare observăm gresia, parchetul, ușile, mobilierul și finisajele. Dar ce se află în spatele lor?
Au fost schimbate instalațiile electrice? Dar cele sanitare? Ce materiale s-au folosit? Lucrările au fost executate corect?
Aceste lucruri nu pot fi întotdeauna stabilite doar printr-o vizionare.
De aceea, le recomand cumpărătorilor să fie atenți și la ceea ce nu se vede. Dacă situația o justifică, o verificare tehnică suplimentară poate fi foarte utilă.
În același timp, nu aș exclude din start un apartament care necesită renovare.
Dacă prețul este corect și bugetul lucrărilor este calculat realist, poate fi chiar o alegere bună.
Important este să știm ce cumpărăm și cât ne va costa, în final, să aducem locuința în starea dorită.
Creditul bancar joacă un rol important în tranzacții
În activitatea recentă BAYZA, predomină cumpărătorii care apelează la finanțare bancară.
Este o observație din tranzacțiile noastre, nu o statistică privind toate achizițiile din Baia Mare.
Creditul influențează însă modul în care se desfășoară o tranzacție.
Un cumpărător poate fi hotărât să achiziționeze proprietatea, dar banca trebuie să analizeze documentele, să evalueze imobilul și să aprobe finanțarea.
Există și situații în care evaluarea acceptată de bancă este mai mică decât prețul negociat.
În asemenea cazuri, cumpărătorul poate avea nevoie de fonduri proprii suplimentare sau de o altă soluție de finanțare.
La fel de importantă este documentația proprietății.
O neconcordanță cadastrală, un document lipsă sau o problemă juridică poate întârzia ori chiar împiedica tranzacția.
Din acest motiv, recomand verificarea documentelor înainte de semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare.
Am explicat mai multe despre această etapă în articolul Antecontractul de vânzare-cumpărare – ce trebuie să știi
Un antecontract reprezintă un pas important, dar vânzarea se finalizează ulterior, prin contractul autentic la notarul public.
Trei exemple reale din tranzacțiile BAYZA în 2026
Prefer să discut despre piața imobiliară și pornind de la ceea ce se întâmplă efectiv, nu doar de la prețurile afișate în anunțuri.
Iată trei exemple din activitatea noastră foarte recentă.
2 Case în aceeași curte pe strada Victoriei, Baia Mare
Am avut o proprietate situată într-o zonă foarte bună a orașului, cu preț corect stabilit de la început.
Amplasamentul și raportul dintre preț și caracteristicile imobilelor au fost argumente importante pentru cumpărători.
Pentru achiziția prin credit bancar, antecontractul a fost semnat în intervalul de 5 săptămâni de la listare.
Apartament cu trei camere, strada George Enescu
Un alt exemplu de proprietate cu un preț corect poziționat în piață.
Cumpărătorul a optat pentru finanțare bancară, iar antecontractul a fost încheiat în intervalul de 4 săptămâni de la listare.
Pentru că cel mai important factor a fost prețul inițial stabilit corect.
Casă cu teren în Băița
Acesta este un exemplu care merită remarcat.
Casa era veche și necesita investiții, însă prețul foarte bun a făcut proprietatea atractivă pentru cumpărător.
Rezultatul? Proprietatea s-a vândut în două săptămâni de la listare.
Ce au în comun aceste exemple?
Nu tipul proprietății. Nu vechimea construcției. Nici modalitatea de finanțare.
Elementul comun este raportul corect dintre preț, amplasament și ceea ce primește cumpărătorul.
Acestea sunt rezultate din activitatea BAYZA, nu termene garantate pentru alte proprietăți.
Prețul din anunț nu reprezintă costul final al achiziției
O greșeală pe care un cumpărător o poate face este să își calculeze bugetul exclusiv în funcție de prețul solicitat pentru locuință.
În realitate, trebuie luate în calcul și cheltuielile notariale, eventualul comision de intermediere, costurile creditului bancar și investițiile necesare după cumpărare.
Un apartament mai ieftin, care necesită o renovare importantă, poate ajunge să coste mai mult decât unul deja amenajat corespunzător.
La fel, o proprietate cu un preț atractiv poate necesita clarificări sau lucrări suplimentare care schimbă bugetul inițial.
De aceea, înaintea unei decizii, recomand cumpărătorilor să privească achiziția în ansamblu.
În articolul Ce verificăm înainte de notar când cumperi un apartament am explicat ce documente și aspecte trebuie urmărite pentru a reduce riscul unor probleme ulterioare.
Ce ne spun prețurile din anunțuri despre piața din Baia Mare?
În Baia Mare există diferențe importante de preț între cartiere, dar și între proprietățile situate în aceeași zonă.
Contează strada, blocul, etajul, suprafața utilă, compartimentarea și starea reală a locuinței.
Două apartamente cu aceeași suprafață pot avea valori diferite chiar dacă sunt situate la distanță mică unul de celălalt.
Mai trebuie făcută o distincție pe care o consider esențială.
Prețurile afișate în anunțuri reprezintă sumele solicitate, nu neapărat prețurile la care proprietățile se tranzacționează.
Din acest motiv, nu putem evalua corect un apartament folosind doar o medie pe metru pătrat.
Pentru cei interesați de diferențele dintre principalele zone ale orașului, am publicat separat analiza Preț apartamente Baia Mare 2026 – prețuri pe zone.
Aceste repere sunt utile pentru orientare, dar nu înlocuiesc analiza individuală a unei proprietăți.
Ce le recomand proprietarilor care vor să vândă?
După atâția ani în imobiliare, am ajuns la o concluzie pe care o repet frecvent.
Prima decizie importantă nu este unde publici anunțul. Este prețul cu care intri pe piață. Să fie corect evaluat. Nu după zvonuri.
O proprietate promovată la un preț realist are șanse mai bune să atragă interes încă din primele săptămâni.
Dacă începi cu un preț mult prea mare, riști să pierzi tocmai perioada în care proprietatea este nouă în ofertă și atrage atenția cumpărătorilor activi.
Nu înseamnă că trebuie să accepți orice ofertă sau să vinzi sub valoarea reală.
Înseamnă să înțelegi piața înainte de a stabili așteptările.
La fel de important este să ai documentele pregătite și să prezinți proprietatea corect, inclusiv aspectele care necesită îmbunătățiri.
Un cumpărător bine informat poate lua o decizie mai sigură decât unul care descoperă problemele abia după negociere.
Concluzie – piața imobiliară din Baia Mare merge, dar prețul face diferența
Din ceea ce vedem în activitatea BAYZA Imobiliare, piața din Baia Mare rămâne activă. Există cumpărători pentru garsoniere, apartamente, case și terenuri, însă fiecare proprietate trebuie privită în raport cu ceea ce oferă și cu prețul solicitat.
Am avut proprietăți care și-au găsit cumpărătorii în 24–48 de ore, altele în câteva săptămâni. Dar aceste rezultate nu sunt o regulă și nici o promisiune pe care o putem face oricărui proprietar.
Lucrez în imobiliare din 1999 și am trecut prin perioade foarte diferite ale pieței. Un lucru am învățat în toți acești ani: nu putem controla piața și nici nu putem impune cumpărătorilor prețurile pe care ni le dorim.
Putem însă să analizăm corect o proprietate, să înțelegem cererea și să luăm decizii bazate pe realitate.
Piața nu negociază dorințe. Iar o tranzacție corectă începe întotdeauna cu o evaluare realistă.
Ovidiu Bayza - Expert imobiliar
Despre această analiză
Articolul reflectă experiența profesională și observațiile BAYZA Imobiliare din activitatea de intermediere desfășurată în Baia Mare și Maramureș în 2026, cu accent pe perioada recentă.
Intervalul de negociere de 3-5%, preferințele cumpărătorilor, utilizarea creditelor bancare și exemplele de tranzacții provin din activitatea agenției. Aceste informații nu constituie un studiu statistic reprezentativ pentru întreaga piață locală.
Informațiile fiscale sunt raportate la prevederile articolului 111 din Codul fiscal, aplicabile în octombrie 2026.
Ovidiu Bayza - Expert imobiliar
Tranzacții corecte. BAYZA.
© 2026 BAYZA Imobiliare. Toate drepturile rezervate.
Reproducerea parțială a acestui articol este permisă cu menționarea sursei BAYZA Imobiliare și, în cazul publicării online, cu link către articolul original.
Reproducerea integrală necesită acordul prealabil al BAYZA Imobiliare.