Actualizat: 22 septembrie 2026
Rezumat: Certificatul energetic este unul dintre documentele importante atunci când vinzi sau închiriezi o locuință. Explicăm simplu când este necesar, cât timp este valabil, cine îl întocmește, ce informații trebuie să apară în anunț și ce merită verificat înainte ca proprietatea să ajungă în etapa finală a unei vânzări.
Atunci când vinzi sau închiriezi o locuință, certificatul energetic este unul dintre documentele pe care este bine să le verifici de la început.
În practică, încă întâlnim proprietari care își amintesc de el abia după ce apare cumpărătorul sau când se apropie semnarea actelor.
Nu este, de regulă, cel mai complicat document dintr-o vânzare. Tocmai de aceea nu există prea multe motive să fie lăsat pentru ultima zi.
La BAYZA Imobiliare, preferăm ca documentele unei proprietăți să fie verificate din timp. Când apare cumpărătorul potrivit, discuția ar trebui să fie despre proprietate, preț și condițiile vânzării, nu despre un document care putea fi pregătit înainte.
Ce este certificatul energetic
Denumirea completă este: Certificat de performanță energetică a clădirii.
Pe scurt, documentul arată performanța energetică calculată a unei clădiri sau a unei locuințe. Include informații despre consumurile calculate de energie, energia provenită din surse regenerabile și emisiile de CO₂. Pentru clădirile existente poate conține și recomandări pentru reducerea consumului de energie.
Este important să facem însă o diferență: certificatul energetic nu îți spune cât va fi factura lunară.
Două familii care locuiesc în apartamente similare pot avea consumuri diferite.
Contează temperatura preferată în locuință, numărul de persoane, obiceiurile de consum și cât timp este folosită casa.
Certificatul evaluează performanța energetică a proprietății în condiții standardizate, nu stilul de viață al celui care locuiește în ea.
Ce înseamnă clasa energetică
Clasa energetică este, probabil, informația pe care oamenii o observă prima dată pe certificat.
Ea oferă o imagine rapidă asupra performanței energetice calculate a proprietății, dar nu este singurul lucru pe care ar trebui să îl urmărească un cumpărător.
Când analizăm un apartament sau o casă, ne uităm și la:
- izolația clădirii;
- tâmplărie;
- sistemul de încălzire;
- poziția apartamentului în clădire;
- starea instalațiilor;
- lucrările de modernizare făcute;
- starea generală a proprietății.
Certificatul completează această imagine. Nu o înlocuiește.
Este obligatoriu la vânzare
Pentru proprietățile cărora li se aplică Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, certificatul este necesar la vânzare.
Proprietarul trebuie să pună o copie la dispoziția potențialului cumpărător înainte de încheierea contractului, astfel încât acesta să poată lua cunoștință de performanța energetică a proprietății.
La vânzare, certificatul în original este transmis noului proprietar.
Legea prevede și consecințe în cazul în care obligația de informare nu este respectată, motiv pentru care certificatul nu trebuie tratat ca un document care se rezolvă în grabă, chiar înainte de semnare.
Recomandarea noastră este simplă:
Dacă ai decis să vinzi, verifică certificatul energetic de la început.
Nu după ce ai găsit cumpărătorul și nu cu o zi înainte de notar.
Documentele sunt doar una dintre verificările importante înainte de contract.
Am explicat mai detaliat și ce verificăm înainte de notar când cumperi un apartament.
Certificatul energetic nu este doar „încă o hârtie pentru notar”
Pentru cumpărător sau chiriaș, certificatul oferă informații despre performanța energetică a locuinței.
Pentru proprietar, este unul dintre documentele care trebuie pregătite din timp, nu în ultima zi înainte de semnare.
Din experiența noastră, multe întârzieri nu apar din cauza unor probleme grave, ci pentru că un document simplu a fost lăsat prea târziu.
Certificatul energetic poate fi unul dintre ele.
Este necesar și la închiriere
Da.
Obligația nu se referă doar la vânzări. Legea include și clădirile sau unitățile de clădire care se închiriază.
Potențialul chiriaș trebuie să aibă posibilitatea să cunoască informațiile privind performanța energetică înainte de încheierea contractului.
Faptul că, în practică, documentul este uneori trecut cu vederea la chirii nu înseamnă că obligația nu există.
Certificatul energetic și anunțul imobiliar
Aici apare una dintre cele mai frecvente confuzii.
Mai auzim uneori:
„Îl fac dacă găsim cumpărător.”
Numai că informații din certificatul de performanță energetică trebuie precizate și în anunțurile de vânzare sau închiriere.
Asta înseamnă că certificatul nu este doar un document necesar la finalul vânzării. El trebuie avut în vedere încă din etapa de promovare.
Este și motivul pentru care pregătirea unui apartament pentru vânzare nu înseamnă doar fotografii bune și stabilirea unui preț corect. Înseamnă și documente pregătite din timp.
Despre etapa aceasta am scris separat în ghidul BAYZA despre cum pregătești un apartament pentru vânzare în Baia Mare.
Cine întocmește certificatul energetic
Certificatul este întocmit de un auditor energetic pentru clădiri atestat.
Nu îl întocmește agentul imobiliar, notarul sau proprietarul.
Auditorul este specialistul care evaluează caracteristicile proprietății și întocmește documentul conform reglementărilor în vigoare.
Rolul nostru, ca agenție imobiliară, este altul: să verificăm dacă documentul există și să îi spunem proprietarului din timp dacă trebuie obținut sau verificat.
Ce îi trebuie auditorului
Documentele și informațiile necesare pot diferi în funcție de proprietate.
Auditorul are nevoie de date care să îi permită identificarea și evaluarea corectă a locuinței: suprafață, compartimentare, caracteristicile construcției, sistemul de încălzire, tâmplăria, izolația și alte elemente relevante.
Este bine, deci, să ai la îndemână documentația proprietății.
Cel mai simplu este să întrebi auditorul ales ce îi este necesar pentru imobilul respectiv, în loc să pregătești după ureche o listă găsită pe internet.
Cât timp este valabil certificatul energetic
În mod normal, certificatul este valabil 10 ani de la data eliberării.
Există însă o excepție importantă: dacă asupra proprietății sunt efectuate lucrări de renovare majoră care modifică performanța energetică, certificatul existent poate să nu mai reflecte situația actuală.
Așadar, dacă ai deja un certificat făcut acum trei sau patru ani, nu înseamnă automat că trebuie să faci altul.
Mai întâi îl verifici.
Cât costă certificatul energetic
Nu există un tarif unic pentru toate proprietățile.
Prețul poate varia în funcție de tipul imobilului, suprafață, complexitate, documentele disponibile și auditorul ales.
Noi nu recomandăm alegerea unui auditor exclusiv după cel mai mic preț.
Mai important este ca specialistul să fie atestat, informațiile introduse să corespundă proprietății, iar certificatul să fie emis corect.
Un document făcut corect valorează mai mult decât o economie mică obținută alegând exclusiv cea mai ieftină variantă.
Cât durează obținerea lui
Și termenul poate varia de la o proprietate la alta și de la un auditor la altul.
Pentru proprietar, partea importantă este alta:
dacă documentul este solicitat din timp, durata obținerii lui rareori mai devine o problemă.
Dacă începi să îl cauți când cumpărătorul așteaptă deja semnarea, orice întârziere pare mare.
Este o situație pe care o întâlnim des în imobiliare: lucrurile simple devin complicate atunci când sunt lăsate pentru ultima zi.
Verifică și codul unic de înregistrare
Este un detaliu important pentru certificatele actuale.
Certificatele de performanță energetică emise fără codul unic de înregistrare prevăzut de legislația în vigoare sunt nule de drept.
Așadar, atunci când primești certificatul, nu te uita doar la clasa energetică.
Verifică dacă documentul este complet și înregistrat corect.
Certificat energetic sau audit energetic
Sunt două lucruri diferite.
Certificatul energetic indică performanța energetică a proprietății.
Auditul energetic este o analiză mai amplă.
Acesta poate analiza soluții pentru creșterea performanței energetice și efectele unor eventuale lucrări de îmbunătățire.
Pentru vânzarea sau închirierea obișnuită a unui apartament, documentul despre care vorbim este certificatul de performanță energetică.
Cumpărătorul folosește un credit? Verifică și releveul
Aici ieșim puțin din tema certificatului energetic, dar este una dintre informațiile importante pentru proprietarul care vinde.
Atunci când cumpărătorul folosește un credit ipotecar, în procesul de evaluare și finanțare pot fi solicitate și documente cadastrale ale proprietății, inclusiv releveul.
Releveul este schița în care apare compartimentarea locuinței.
Și aici întâlnim uneori o situație foarte concretă:
apartamentul arată într-un fel, iar releveul arată altfel.
Poate a fost eliminat un perete. Poate a fost mutată o ușă. Poate s-a schimbat compartimentarea, iar documentația cadastrală nu a fost actualizată.
Într-o vânzare prin credit, asemenea diferențe pot deveni importante în etapa de evaluare și analiză a dosarului.
De aceea preferăm să verificăm situația înainte, nu după ce evaluatorul a ajuns deja la proprietate.
Iar atunci când cumpărătorul folosește credit, devin cu atât mai importante termenele și condițiile stabilite până la contractul final.
Am explicat separat ce trebuie urmărit la antecontractul de vânzare-cumpărare.
Ce vedem în practică la vânzarea unei proprietăți
În practică, certificatul energetic nu este documentul care complică cel mai mult o vânzare.
Problemele apar, de cele mai multe ori, atunci când verificarea actelor începe prea târziu.
Se găsește cumpărătorul, se discută prețul, oamenii se înțeleg și abia după aceea se verifică dacă există certificatul energetic, dacă releveul corespunde cu apartamentul sau dacă mai lipsește vreun document.
Atunci, un lucru simplu poate deveni o întârziere exact în momentul în care ambele părți vor să meargă mai departe.
La BAYZA Imobiliare preferăm să verificăm din timp ce documente există și ce mai trebuie pregătit.
Nu pentru că vrem să complicăm începutul unei vânzări, ci tocmai invers: pentru ca finalul să fie cât mai simplu.
După ani de lucru în imobiliare, una dintre concluziile noastre este foarte simplă:
actele pregătite din timp nu vând singure proprietatea, dar pot împiedica o problemă administrativă să strice o vânzare bună.
Un exemplu simplu din practică
Proprietarul pune apartamentul la vânzare.
Apare cumpărătorul potrivit. Se negociază prețul, părțile se înțeleg, iar cumpărătorul spune că va achiziționa prin credit.
Abia atunci începe verificarea serioasă a documentelor.
Se constată că certificatul energetic lipsește. În același timp, releveul nu mai corespunde perfect cu apartamentul.
Niciuna dintre aceste situații nu înseamnă automat că proprietatea nu se mai poate vinde.
Dar pot însemna timp pierdut exact într-un moment în care ambele părți vor să meargă înainte.
De aceea, experiența ne-a învățat să verificăm înainte ce avem și ce ne lipsește.
Sunt și excepții
Da.
Legislația prevede și situații în care regulile privind certificarea energetică sunt diferite, în funcție de tipul, suprafața sau destinația clădirii.
Dacă vorbim despre o proprietate atipică, nu recomandăm aplicarea mecanică a unei reguli generale.
Situația concretă trebuie verificată.
Ce recomandăm proprietarului
Dacă urmează să vinzi sau să închiriezi o proprietate, verifică certificatul energetic odată cu celelalte documente.
Dacă certificatul există, verifică data emiterii, valabilitatea și dacă documentul corespunde proprietății.
Dacă nu există, discută din timp cu un auditor energetic atestat.
Dacă proprietatea poate fi cumpărată prin credit, verifică și documentația cadastrală și concordanța dintre releveu și situația reală.
Sunt lucruri mici atunci când sunt rezolvate la timp. Pot deveni probleme mari atunci când sunt descoperite exact înainte de semnare.
La BAYZA Imobiliare, am învățat că actele pregătite din timp nu vând proprietatea, dar pot împiedica o problemă de acte să strice o vânzare bună.
Tranzacții corecte. BAYZA.
© 2026 BAYZA Imobiliare. Toate drepturile rezervate.
Reproducerea integrală sau parțială a acestui articol este permisă cu menționarea sursei BAYZA Imobiliare și, în cazul publicării online, cu link către articolul original.